北京老旧小区加装电梯不需要100%同意 但盈利模式仍待解

陈月芹2020-05-31 11:21

买彩票平台app 记者 陈月芹 2020年两会政府工作报告中提到:“新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。”“加装电梯”连续三年写入政府工作报告。

与2018年的“鼓励有条件的加装电梯”相比,2020年指向更明确,意味着顶层设计上,加装电梯已经从试点步入规模化运作期。

作为老旧小区改造的基础内容,加装电梯推动小区改造,带动社区价值提升,促进存量房流转等。

根据住建部数据,全国2000年以前建成的小区近17万个,超4200万户,建面约40亿平方米,涉及居民上亿人。粗略估算,需要加装250-300万部电梯。据住建部原副部长仇保兴测算,老旧小区改造市场空间可达5万亿元。

然而,在实际推进过程中,加装电梯这一万亿级生意进展展并不顺利,不仅面临与居民沟通难题,沉淀资金量大、盈利模式待解、回本周期长等也让众多社会资本望而却步。

如何叩响加装电梯“生意门”,盈利模式成为横亘在电梯加装买彩票平台app面前的必考题。

起步难

全国17万个老旧小区中,上海、北京老旧小区总量位列全国前三,旧改空间大。贝壳研究院数据显示,北京老旧小区数量为5100个,在全市存量小区比重接近一半。

北京市住建委披露,2019年北京加装电梯实现新开工693部,完成555部。累计完成1462部电梯安装,仍有较大缺口。

取得住户同意是加装电梯遇到的最大难题之一。

2017年底,北京新一轮老旧小区改造工作正式启动,愿景集团接下朝阳区劲松二改造工作。虽然小区绿化、路面、活动空间等公共区域改造完成,但最终改造进度卡在加装电梯环节。

愿景集团一位人士告诉买彩票平台app, 2019年7月,北京市住建委下发朝阳区劲松二区小区219号楼1单元、2单元增设电梯工作项目确认书,原计划10月24日公示结束后启动加装工程。但加装电梯需要煤气管改道,一楼住户担心改道后的燃气管线形成安全隐患反对,至今仍处于停工状态。

在北京多个老旧小区电梯加装中,低层住户无需分摊费用,但出于噪音、采光、安全、隐私等方面担心,低层住户成为反对加装电梯的主要群体。

据上述愿景集团人士透露,加装电梯前,老旧小区房价从低往高逐步递减;加装电梯后,高层住宅具备采光和视野优势,房子会有较大幅度升值,而低层住户由于电梯影响,房子可能会出现贬值。

5月20日发布的《北京市老旧小区综合整治工作手册》首次明确,多层住宅加装电梯,单元2/3以上业主同意,其他业主不持反对意见即可实施。这一规定较此前要求100%居民签字同意的门槛降低了。新规不再强制要求提供身份证和房产证的复印件,但需要留存业主所持证件的影印资料。

北京市住建委相关负责人介绍,个别业主因为不在北京无法签署同意书,个别业主虽然同意,但不愿意签署同意书,新规不再要求每一户业主都必须签署同意书。同时,考虑个人隐私,也不再强制要求业主提供身份证和房产证的复印件,只要证明身份即可。

北京房地天宇特种设备安装工程有限公司(下称“房地天宇”)董事长刘敬良表示,有业主考虑邻里关系,不愿意直接表态;有老人把房本当”命根子“,对提供房产证和身份证复印件非常谨慎;还有部分房子常年不住人,业主联系不上,可能就因为联系不上一位业主而作罢。

关于 “其他业主不持反对意见即可实施”,刘敬良表示,主要从政策层面考虑邻里和谐,遇有明确反对的业主,希望通过沟通达成一致意见,如果个别坚持反对只能放弃。

政府资金支持

北京电梯加装指导价为89.66万元,报价包含电梯安装、结构加固、基坑处理等,但不包含可能出现的管线改造等费用。

由于改造规模较大,整体成本较高,住建部门一直倡导“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”多渠道筹集资金。

《北京市2016年既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》对电梯购置及安装费用按照每台24万元补贴,因安装电梯产生的管线改移费用,根据实际发生最高不超过40万元资金支持。

2019年2月,北京四部门联合出台的《关于老旧小区综合整治市区财政补贴政策的函》明确,加装电梯市级财政补贴每部64万元,各区结合实际制定补助政策,其余资金由买彩票平台app、个人承担”。

在市级财政补贴基础上,海淀、朝阳、石景山、西城对辖区内老旧小区加装电梯各补贴6万元、16万元、16万元、24万元不等;通州2018年补贴6万元/部,2019至2020年由北投集团再补贴6万元/部。

财政补助采取后补形式,由实施主体垫资或居民集资电梯加装,完工检验合格后,向各区管理部门申请补助资金。

一位老旧小区改造从业人士透露,补贴审批流程较长,从电梯投入使用算起,补贴实际到款时间大约需要1-2年。截至今年5月,他所在公司完成加装近60部电梯,仅3部结清。

2018年,北京市国资委组织房地天宇、京城机电、首开实业三家市属国企协商,推进加装电梯实施,并出资支持试点项目。房地天宇获得3000万元、京城机电获得2000万元、首开实业拿到1000万元,分别加装了54部、36部、16部电梯。

刘敬良表示,加装电梯专业要求高、前期投入大、盈利模式不清晰,目前主要国企参与。

2019年7月,住房和城乡建设部副部长黄艳曾表示,将积极创新城镇老旧小区改造投融资机制,吸引社会力量参与。

为推进老楼加装电梯专项工作,北京市国资委计划于2020年6月底前与相关市属国企合作,共同出资成立一个资金支持平台,针对电梯购置和加装提供融资租赁支持;成立基金公司,相关建设费用由基金公司出资,建成后作为国有资产。

京城机电一位人士透露,关于租赁资金是否计息、电梯设备如何折旧、收益分成等方面,国资委与相关买彩票平台app存在分歧,具体细则还在商议中。

“如果租赁资金算利息,后期运营风险就更大。”该人士表示,国资委资金支持初衷是鼓励国企试水老楼加梯,明确建设资金足额给,但不负责后期运营,买彩票平台app要自己探索盈利模式。

盈利模式待解

2015年提出老旧小区改造以来,到2019年完成4万个小区改造。

一位北京从事老旧小区改造的人士算了一笔账,加装一部电梯花费90万元,由于老楼加装电梯需建设一个独立基坑,一个基坑花费约15-20万元。

在政府补贴基础上,买彩票平台app仍需垫付30-40万元。这还不包括电费、人工成本、后期运维成本、折旧等。

目前,新加装的电梯对居民按月、年收取使用费,以常见的一梯两户六层多层楼为例,楼层越高使用费越高,5-6层住户费用约3000余元/年,3层约800元/年,2层300元/年。由于住户缴费意愿不强,一部电梯年收入在5000元-1万元不等。

上述京城机电的人士介绍,一梯三户的6层住户每月320元,为提高收缴率,京城机电推出首年乘梯五折优惠,一次性缴纳3年或5年乘梯费,能再打75折,算下来每天为0.66元。即便如此,京城机电的电梯费收缴率尚未过半。

首开实业预计,一部电梯买彩票平台app垫付30万元左右,通过20年电梯运行逐步收回成本。后期委托给首开物业运营,电费、维保费和收取的费用基本能持平。

“投资回报率基本为零。”京城机电人士表示,新电梯前两年花费较少,主要是电费和清洁费。3-5年后,一部电梯需花费1.4-1.5万元的维保费用,“这只是保守估计的费用”。

刘敬良表示,房地天宇正探索电梯后期商业运营创收,如电梯广告等,但由于老旧小区受众面小,一台电梯广告费仅300-600元/年。

刘敬良表示,随着居民消费观念逐步形成,缴费和乘梯率会逐步增加,资金平衡的矛盾也会有所改善。

“等到加完电梯后,再跟住户探讨收费,很难。” 房地天宇总经理助理徐辉认为,买彩票平台app必须在前期制定一个稳定的收费标准,获得住户认可。在没有长期稳定资金支持情况下,一旦出现管理空白,“这是人命关天的事,必须引起高度重视。”

与北京代建租赁模式不同,上海由政府部门主导,引进社会资本,对符合条件的居民楼进行电梯改造。

由开发商出资在住宅顶层加盖,加层房屋出售所得用于补贴电梯安装与保养费用,业主只需支付电梯运行费。开发商可承担一定年限的电梯保养费用,并将对受电梯影响采光和通风的住户给予一定补偿。

上述从业人士解释称,上海模式缓解资金问题,但北京要求老旧小区改造“原拆原建”,上海模式行不通。

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