外资还想来中国买买买吗?

张雅楠2020-02-26 23:02

买彩票平台app 记者 张雅楠 

“有没有便宜?”

叶国平和机构投资者交流时,听到的第一句话,往往是这个问题。

2020年突如其来的疫情导致很多行业几近停摆,房地产大宗交易也不例外。

戴德梁行大中华区资本市场总裁、中国资本市场主管叶国平主持了一场调研,选取了过去3年在中国大陆活跃的122家投资机构的高层,了解疫情对投资意向、交易时点、资产组合、投资额度、城市选择的影响。

调研开始之前,叶国平还有点担心,但结果却出乎预料。

99%的投资者认为,疫情不会影响今年在中国大陆的投资活动;近90%的投资者表示,预算额度与2019年持平或有明显增长;超过90%的投资者看好北京和上海,100%外资受访者未来12个月内有投资上海的计划。

叶国平解释,房地产大宗交易与股票市场不同,即便是短期投资,时间跨度也要三到五年,长期投资都是七八年,甚至买来便不打算出售,作为全球资产配置。投资机构在全球募集了那么多钱,是一定要投向房地产的,调整的只是时间节点。

没有便宜

中国房地产大宗交易的热度已经持续了三年多,“外资买空北上广深写字楼”一度成为热门话题。

戴德梁行数据显示,2018年的交易额达到了创纪录的3034亿元,即便2019年受到经济形势和贸易摩擦等因素影响,交易额也达到了约2876亿元。

现在的疫情之下,有投资意向的,不能实地看楼只能暂停;进行中的交易,谈判、尽调等常规动作也只能放缓;而一笔大宗交易,从谈判到完成买卖,快则三四个月,慢则半年多,因此,今年的大宗交易成交量正以肉眼可见的速度下跌。

往年一个月总有几栋写字楼成交,但是在今年一二月份,全国也只有零星的一两个成交而已,可以预见,2020年房地产大宗交易额很难保持此前水平。

尽管市场活跃度受疫情影响下降,但这不意味着资产正变得便宜。

叶国平介绍,目前业主叫价没有大幅下降,买家也不敢说业主要价100,我就给他80。“大家都觉得这里面有机会,可能捡便宜,但也知道便宜很难捡,他们想要的资产都在一线城市,但一线城市的流动性很好,当很多人都想捡便宜的时候,是没有便宜可捡的。”

内资机会

戴德梁行选取的122家投资机构中,有63家外资投资机构、55家内资投资机构,以及4家家族投资者。

叶国平说,从调研中看,内资和外资投资者的心态比较像,主要区别是外资尤其看好一线城市,而在二线城市,内资的投资意愿高于外资。

此外,还有一个显而易见的区别是,疫情期间,外资到中国看项目受到的影响较大,叶国平认为,这可能是内资的一个机会。

在大宗交易市场上,活跃的内资主要是几家龙头保险公司,今年年初,大部分在房地产上没有投资额度,即便有额度,因为资金成本高于外资,对项目的资本化率要求也比较高;

此外,外资的资产管理能力普遍较好,可以通过改造运营实现资产升值,增加投资回报率,而中资的保险公司,普遍缺少专门的人做资产管理。

总体而言,内资比外资的竞争力小,很难去争一些项目,最近两三个月,如果内资有投资计划,可能会争取到一些机会。

投资组合

调研结果显示,投资者未来12个月的资产组合中,物流地产、数据中心、社区商业热度上升,写字楼/商务园、酒店/服务式公寓、购物中心的热度下降。

不过,写字楼/商务园区仍然最受投资者们青睐,86%的内资和85%的内资选择投资这一类别,其次是物流仓库和数据中心。

叶国平表示,这一排序反映出了投资者的心态,实际操作中,写字楼还是投资者的主流方向,因为市场上的选择比较多,物流仓库和数据中心的选择很少。

在购物中心排在上述三类资产之后,因为购物中心非常依赖运营,如果没有一个好的管理团队,一般不会成为投资者的优先选项。

值得一提的是,疫情影响下,和消费者距离更近的社区商业,投资意愿有所上升。

三只黑天鹅

叶国平在戴德梁行工作了26年,最初以香港市场为主,近十多年参与了大量内地物业交易,2019年初,凯德及合作方收购上海浦发大厦便是经他操盘。

职业生涯中,像此次疫情一样的黑天鹅,叶国平还经历过另外两只——2003年的SARS和2008年的金融危机。

叶国平回忆,2003年,中国的房地产市场刚处于上升期,市场规模小,大宗交易并不活跃,因此受到的SARS影响有限;到2008年全球金融危机时,中国的金融系统得到了政府的保护,受到的影响相比美国和欧洲来讲也比较小,当时外资抛售资产时,在大陆很快可以找到买家,且价格合理,至2009年市场反弹,这些项目增值都很可观。

今年的疫情下,中国的房地产市场已经和前两次黑天鹅时明显不同,资产价格更高、市场规模更大,参与者的活跃度也更高。除了中美贸易摩擦因素,商业地产行业还面临未来供应量大增背景下的租金下行压力,再加上疫情的黑天鹅,相当于三重压力。

叶国平表示,对大宗交易的投资者来说,最重要的便是把握时间,低潮时买进、高潮时卖出,一直向上的市场,投资者是很害怕的,现在反而是一个机会。

设计此次调研问卷时,叶国平说,不想做一个不用调查就知道结果的调查,所以很多调研都是一两个小时交流的结果,叶国平整体的感觉是,投资者对中国的情况不太担心,但也不愿意给一个时间节点,到底两个月还是三个月会好,他们不知道答案,认为这个问题很无聊,确定的是,他们在不断关注市场变化,关注新的和旧的机会,一旦情况稳定,他们希望自己是第一个出手的人。

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